南方网·广东地市新闻：广州老四区房屋拆迁补偿拟设保护线不搞一刀切

　　南方网讯被拆迁房屋补偿价格总额设定最低保护线，达不到最低补偿标准的，按最低补偿标准支付；非市政重点工程不得先行拆迁———今天（6月30日）上午，广受关注的《广州市城市房屋拆迁管理办法（草案）》首次提交市人大常委会审议，被拆迁人权益在这部法规中得到更明确的保护。

　　草案规定，房屋拆迁补偿以房地产权证所列登记事项为依据，与户口分离，淡化人口因素，改变了以往以“人”作为拆迁补偿主要依据的做法，避免拆除同一标的物，因居住人口不一而导致补偿标准不一和防止被拆迁人在拆迁公告发布前大量迁入户口从而加重拆迁人负担等现象。以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理，也便于操作。

　　房地产权证所列登记事项不明确或者与现状不符的，草案规定被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起2个月内向房地产行政主管部门申请办理有关确认手续。

　　今年2月12日，由于《办法（草案）》涉及数十万市民利益，为加强立法的科学性、公正性，有关部门专门举行了立法听证会，听取市民意见。多数听证人认为，被拆迁人为城市建设作出了贡献，对其给予充分的补偿是应该的。目前，对被拆迁房屋的货币补偿金额，只考虑了房屋的有形价值、残存价值，没有考虑房屋产权人的土地及房屋的无形价值和权利价值，如附着利益、居住习惯等，实际上损害了产权人的合法权益。因此，新的《办法（草案）》规定，对被拆迁人的补偿，根据被拆迁房屋的市场价格确定，同时明确：本市规划城区范围内按照房地产市场价格增加20%确定。

　　据介绍，此举一方面更加有利于保护被拆迁人的合法权益，另一方面有利于被拆迁人按照个人意愿购买房屋，同时还可以对老城区的城市房屋拆迁进行限制。

　　市人大常委会城建环资工委主任赵庆华今早作审议意见报告时指出：从实际情况看，即使按市场价格增加20%，也不能使被拆迁人购买到房屋，为保护这部分特别困难的被拆迁人利益，设定了最低保护线：对被拆迁房屋补偿价格总额仍达不到最低补偿标准的，按最低补偿标准支付，而最低补偿标准由市政府另行制定。

　　草案还明确规定，对拆迁房屋价值的评估，将根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场价值确定。这不但兼顾了房屋的有形价值、残存价值，也考虑到无形价值和权利价值。根据这一原则，有关人士预计，老四区的补偿价格可能达到每平方米3600—4800元。

　　关于评估机构的确定和评估异议的处理，草案规定，具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。

　　当拆迁人和被拆迁人协商不能达成补偿协议的，可以共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估，经评估仍达不成协议的，可以向市房地产行政主管部门申请裁决，以裁决结果作为补偿依据。

　　草案明确规定，只有经市及其以上人民政府批准的城市建设重点工程项目拆迁需要的、被拆迁房屋被鉴定为特急危险房屋的、法律法规规定可以先行拆除的其他情形，拆迁人在向公证机关办理证据保全后，可以申请裁决先行拆除房屋。

　　经裁决先行拆除房屋的，拆迁人应当做好被拆迁人、房屋承租人的临时安置；被拆迁人、房屋承租人应当根据裁决按期搬迁。

　　被拆迁人或承租人是市房地产行政主管部门的，由市人民政府裁决。裁决应当自申请之日起30日内作出。

　　草案将用货币补偿和原址产权调换的方式，取代现行规定被拆迁人可以要求“回迁”的方式。

　　草案规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清差价。实行货币补偿或者实行产权调换，拆迁人需补房屋差价的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付补偿或者差价款。被拆迁人向拆迁人支付所调换房屋价格差价的，被拆迁人可以分期付款，首期付款不低于差价总额的30%.被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当提供不同地段的两处以上经市房地产行政主管部门批准的补偿安置用房供被拆迁人选择。

　　为了避免不具备资金实力的单位实施房屋拆迁，或取得拆迁许可证后抽走拆迁补偿安置资金，从而产生“拆迁烂尾”的问题，草案对拆迁设置了准入门槛。

　　草案规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁，而申领拆迁许可证的单位，应当提供补偿安置资金存款证明，证明的金额未达到补偿安置资金总额的，还应当提供产权自有、未设定抵押的补偿安置用房权属证明。补偿安置资金存款证明的金额不得低于补偿安置资金总额的50%.该存款金额与补偿安置用房价值之和不得低于安置资金总额。

　　为保护特别困难的被拆迁人利益，被拆迁房屋补偿价格总额拟设定最低保护线，达不到最低补偿标准的，按最低补偿标准支付；非市政重点工程不得先行拆迁——昨天，《广州市城市房屋拆迁管理办法（草案）》首次提交市人大常委会审议。

　　市人大常委会城建环资委主任赵庆华受常委会主任会议委托，向常委会报告了《广州市城市房屋拆迁管理办法（草案）》（以下简称《办法（草案）》）的审议情况：今年年初，召开了第一次立法听证会，听取社会各方面对《办法（草案）》的意见；组织召开了4次座谈会，分别听取了部分市人大代表、房地产开发公司、专家学者以及市政府有关职能部门对《办法（草案）》的修改意见和建议；同时书面征求了市政协及10个区、两个县级市人大常委会的意见，考察学习了北京、上海等市在这方面的做法。

　　在此基础上，又会同人大常委会法制工委、市政府法制办、市国土房管局对《办法（草案）》做了进一步的集中论证修改，形成了城建环资委修改建议稿，对《办法（草案）》的主要修改意见如下。

　　《办法（草案）》规定“本市规划城区范围内，被拆迁房屋补偿价格按照房地产市场价格增加百分之二十确定”。但从实际情况看，一部分被拆迁房屋即使在市场价格再增加20％的情况下，也不能使被拆迁人购买到房屋，为了保护这部分特别困难的被拆迁人利益，拟设定最低保护线，即新增“被拆迁房屋补偿价格总额仍达不到最低补偿标准的，按照最低补偿标准支付，最低补偿标准由市人民政府另行制定”。最低保护线由市政府研究制定，不在办法中体现。

　　有关人士预计，老四区的补偿价格可能为每平方米3600—4800元。而最低补偿标准可能不会“一刀切”，而是依照各区地理位置的不同，按不同的标准来确定。

　　《办法（草案）》原来规定，对于“钉子户”，“市政公共工程项目拆迁需要的”，拆迁人可以申请裁决先行拆除房屋。赵庆华介绍，在征求多方意见时，普遍反映市政公共工程范围很广，故改为“城市建设重点工程项目”，并限定“经市及其以上人民政府批准的”，严格限制范围。

　　为了明确拆迁房屋的安全责任，保障被拆迁人的房屋安全，建议在时间和引起安全事故原因上严格限制，由原来的房屋拆迁许可证载明的拆迁期限内，改为“在房屋拆迁公告发布之日起至拆迁工作完毕止”。拆迁范围内的房屋的结构和附属设施的安全责任由拆迁人承担，但因使用人原因引起的除外。

　　关于评估机构的确定和评估异议的处理，为保证评估的公正性，《办法（草案）》第23条规定拆迁人和被拆迁人可以共同委托房地产评估机构进行评估。但实践中“共同委托”难以操作，拆迁人与被拆迁人意见难以统一，使建设工程难以顺利进行。建议增加多种委托形式，以提高效率，并明确评估市场化后的付费问题。

　　《办法（草案）》第33条规定，被拆迁人选择原址产权调换的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋的货币补偿款，原址产权调换的房屋建成后，用于居住面积大于被拆迁房屋总居住面积的，被拆迁人可以优先购买。但是“优先购买”无法操作，所以建议将第33条分解处理，分别表述为“货币补偿款和调换房屋差价款的支付”、“原址产权调换”和“房地产证的处理”。

　　被拆迁人向拆迁人支付所调换房屋价格差价的，被拆迁人可以分期付款，首期付款不低于差价总额的百分之三十。被拆迁人选择原址产权调换的，拆迁人应当在被拆迁人搬迁前一次性支付被拆迁房屋的货币补偿款。被拆迁人应当按照产权调整，协议商定交换的期限、方式、向拆迁人支付所调换房屋的价款。

　　被拆迁人应当在搬迁前向市房地产行政主管部门交回被拆迁房屋的房地产权证，市房地产行政主管部门应当予以注销。实行产权调换的，拆迁人应当协助被拆迁人办理所调换房屋的产权登记手续。

　　根据《行政处罚法》的规定，上位法中没有设定的处罚，下位法不得设定，故删除《办法（草案）》第36条“违反本办法第7条的规定，不具有房屋拆迁资格的单位，接受委托从事拆迁的，由市房地产行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁资格证。”

　　在第18条特殊房屋拆迁的法律适用范围部分，增加了“华侨房屋”，对华侨房屋的照顾政策带有一定特殊性，有必要继续列入新的法规，具体办法依照省的有关法律法规执行。（编辑：林洁珊）

南方网版权相关声明：
① 本网欢迎各类媒体、出版社、影视公司等机构与本网进行长期的内容合作。联系方式：
② 在本网转载其他媒体稿件是为传播更多的信息，此类稿件不代表本网观点。如果本网转载的稿件涉及您的版权、名益权等问题，请尽快与本网联系，本网将依照国家相关法律法规尽快妥善处理。联系方式：
③ 在本网BBS上发表言论者，文责自负。