南方网讯  广州市正在酝酿新的物业管理服务收费办法，有望带来诸多新变化：收费等级只与服务等级挂钩，不由企业资质决定；物业管理收费政府指导价的范围缩小，只管普通住宅等等。这是记者从昨天广州市物业管理协会召开的《广州市物业服务收费管理实施细则》（讨论稿）意见建议征询论证会上获悉的。

　　据悉，今年以来，国家及广东省有关部门出台了一系列物业管理收费新政策，广州市物价局近日根据现行政策，结合广州实际，制订《广州市物业服务收费管理实施细则》（讨论稿）（以下简称《实施细则》（讨论稿））。其中明确规定，新的政府定价的物业管理收费水平维持现有的收费水平，新收费标准取消了多层、高层的收费限制。新规定执行后，实施细则执行之前市和各区价格主管部门对未成立业主委员会的住宅小区核准的物业服务收费标准同时停止执行。

　　目前，市物价局已就《实施细则》（讨论稿）专门召开过两次座谈会，广泛征询物业管理公司、业主等各方意见。下一步，市物价局将就听取的各方意见进行研究，对《实施细则》（讨论稿）进行修改、完善，再正式出台。由于物业服务收费不属于广东省制定的价格听证目录范畴，新的物业服务收费的制定将不会召开价格听证会。

　　六大变化：

　　收费方式更加灵活

　　收费方式更灵活，新规定明确业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定物业服务费用。目前，广州的物业管理收费多采用包干制方式，只有小部分采用酬金制。

　　政府指导价范围缩小

　　物业管理收费属于政府指导价的范围缩小，属于市场调节价的范围扩大，收费将逐步的走向市场化。

　　过去物业服务收费以有无成立业主委员会为标准，实施不同的定价管理方式。《实施细则》（讨论稿）规定，实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，实行组合制的普通住宅物业服务收费和高档住宅、别墅物业服务收费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　定价不需政府审核

　　目前，在业主委员会成立之前，实施政府指导价管理的，每个楼盘的物业管理收费标准都需要相应的市、区物价部门审核。新办法规定，执行政府指导价的不需要物价部门审批，住宅物业服务收费政府指导价具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费具体标准根据物业管理企业的服务资质、服务等级，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。

　　六个方面细化服务

　　现在，实行政府指导价的收费等级与物业管理企业资质、服务等级挂钩，新办法规定，收费等级只与服务等级挂钩，不由企业资质决定。

　　《实施细则》（讨论稿）制定了详细的广州市普通住宅物业服务等级标准，对综合管理服务、房屋管理、公用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护6方面的内容、标准，按三个等级予以详细介绍。

　　基准价每年公布

　　《实施细则》（讨论稿）规定，住宅物业服务收费政府指导价按照属地管理原则，由市价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并每年公布一次。

　　供水供电向用户收费

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收取上述有关费用，可向委托单位收取不可超过委托收取总额3%的手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　细则解读：

　　物管收费更加规范

　　《实施细则》（讨论稿）规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算及收支情况。业主或者业主大会收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　物业服务收费按法定产权面积计收。已办理产权证的以产权证登记建筑面积为准，未办产权证的以物业买售合同中建筑面积为准。物业服务收费按每月、每平方米计收。经双方约定可以预收，预收期限不得超过3个月。物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取长期占用性质（超过3个月）的押金、保证金。另有约定除外。

　　住宅小区配套的中小学校、幼儿园物业服务收费，按不高于该住宅物业收费标准的50%，由物业管理企业与业主或使用人在物业服务合同中约定。

　　业主在房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或装修人员收取装修期间的管理费、电梯使用费等。

　　各方评说：

　　收费新办法怎样更合理

　　新的《广州市物业服务收费管理实施细则》（讨论稿）已揭开“面纱”，该《实施细则》（讨论稿）所定的政府指导价基准价是太高还是太低？物业管理是否应分有电梯和无电梯楼盘收费？昨天，市物业管理协会召开的相关意见建议征询座谈会上，这两个问题成为了业主、专家和物业管理公司讨论的焦点。

　　焦点一：基准价是否合理？

　　不少物业管理公司认为，细则所定的政府指导价基准价一级楼盘1.3元/平方米·月、二级楼盘0.69元/平方米·月、三级楼盘0.36元/平方米·月太低，应当适当上调。

　　物业管理的相关专家也表示，1999年广州市物业管理基准价二级楼盘是0.75元/平方米·月，到今年，广州市物价水平和在职职工工资都提高了，但二级楼盘的基准价却定为0.69元/平方米·月，比5年前还低，他建议市物价局把政府指导价基准价在1999年的基础上按物价指数上调。但是，一些业主反映，与享受到的服务相比，现在的收费不仅不低，还高了，有些小区的物业管理费1.6元/平方米·月，一套房子每月要交100多元的物业管理费，但是享受不到好的服务。

　　对此，市物价局有关人士表示，他们制定政府指导价基准价时要考虑业主、物业管理公司双方的利益，广州市老城区物业管理费普遍偏低，如果定得太高，业主接受不了。而且，《实施细则》（讨论稿）所定的政府指导价基准价是针对普通住宅而定的，不包括高档住宅。

　　焦点二：是否该分有无电梯收费？

　　《实施细则》（讨论稿）规定的政府指导价基准价里没有把有电梯楼盘和无电梯楼盘分开。一些物业管理公司提出，有电梯楼盘和无电梯楼盘应分开收取物业管理费。他们认为，10层以上的高层楼盘必须安装电梯，楼盘用电量、电梯维修都得花钱，高层楼盘消防、排污等配套措施的标准要比多层住宅高，因此高层楼盘的物业管理费也应比多层楼盘高。

　　有物业管理公司提出，他们希望的物业管理费是有电梯楼盘1.9元/平方米·月上下浮动，无电梯楼盘1.1元/平方米·月上下浮动。

　　市物价局相关人士表示，按照国家规定，以后物业管理收费要走向市场化，政府部门不宜过多干涉，因此《实施细则》（讨论稿）所定的政府指导价基准价给予市场的宽度比较大，所以，没有区分有电梯楼盘和无电梯楼盘。

普通住宅物业服务收费基准价和浮动幅度（讨论稿）

级别	基准价（元/平方米·月）	上下浮动幅度	浮动范围
一级	0.30	30%	（0.91，1.69）
二级	0.69	30%	（0.48，0.90）
三级	0.36	30%	（0.25，0.47）

（编辑：刘倩）