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2002年10月10日

  
  “物业维修基金”业主逐月交费、丢了财物物业管理公司不负赔偿责任、业主有权解聘管家但不得拒交管理费……,一系列的新规定令刚刚新鲜出炉的《广东省物业管理条例》(修订草案征求意见稿)成为全城的市民的讨论焦点,以往,物业管理问题一直困绕着开发商、物业管理公司、业主,新条例的制定能真正解决三方一直以为来的争论吗?新的条例又做了哪些修改和增删呢?

  广东省物业管理条例(修订草案征求意见稿全文)

   物业管理拟推行“一费制” 草案提交省人大审议

    物管条例广纳意见 小区内失窃物业公司也有责

    解读新条例

■ 物业维修基金由业主缴纳

  物业维修基金由业主缴纳。现行条例对物业维修基金到底该由开发商还是业主缴纳,界定不明。而征求意见稿则规定,业主“应当逐月按不少于所缴纳的物业管理服务费的20%的比例缴纳……到达一定比例后可暂停收取。当不敷使用时,经业主会同意,由相关业主按议定的比例续缴”。 >>>详情

■ 丢失财物业主自己负责

  征求意见稿还进一步明确:物业管理企业除与业主会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外,不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。“物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业管理企业与车主签订保管合同约定,未签订保管合同的只能收取车位使用服务费。”>>>详情

■ 楼盘未验收也要交管理费

   根据现行条例,“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后,方可将其管理权移交给业主委员会,未经综合验收合格的物业,建设单位不得移交,并应当继续承担物业管理费用”。

  而征求意见稿则明确:“物业管理服务费在物业交付使用后由业主或者非业主使用人承担。”征求意见稿还提醒业主,对物业公司有意见的,可向物业公司提出并要求其改正,也可以请求召开业主会,依照法律法规的规定或者合同约定,解聘物业管理企业。但在合同未解除之前,不得拒交物业管理服务费。>>>详情

■ 综合计价“踢”走这费那费

  征求意见稿规定:“物业管理服务费实行综合计价,由物业管理成本、法定税费和酬金构成”。对此,业内人士认为,以一个费用代替名目繁多的这费那费,使管理费的计算方式更为简单,对物业公司和业主而言,都更加方便。>>>详情

■ “空置房”要全额交费

  与现行条例“建设单位未售出的空置物业应当分摊物业处理、维修费用,分摊比例应当不低于收费标准的50%”相比,征求意见稿对尚未售出和租出的空置物业,提出“应当全额缴纳物业管理服务费与物业维修基金。物业管理企业同意减免的,应当经业主会同意。”

  这就说明,不论房子卖不卖出去,有没有人住,开发商都应该和其他业主一样,缴纳同样的管理费。即使物业管理企业同意减免,也要经业主会同意。>>>详情

■ 房屋转手如何缴费?

  为了防止物业由于产权转移而导致管理费“不知所终”,征求意见稿特别新增规定:“物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移行为,受让人应当承担原业主拖欠物业管理服务费、物业维修基金行为的连带责任。” >>>详情 

■ 投票:每一平米建筑面积一票

  业主大会议决的事项以投票方式表决,每一平方米建筑面积为一票,不足一平方米的,按四舍五入处理,但每个独立产权单位不得分割投票。有业内人士称,规定保证了普通商品房业主与别墅业主在投票权方面的统一,是一个有利于平等行使业主权利的新规定。 >>>详情

■ 业委会任期每届由两年变三年

  讨论稿中业主委员会拟为每届三年,可以连选连任。这种变化有利于委员更持续地为业主服务,保持其连贯性。

  讨论稿中还提出,业主委员会是否设置专职人员、是否领取报酬及报酬来源由业主会决定。这是一个全新提法,为业主委员会更专业化的操作提供了一个灵活的空间。>>>详情

■ 300名业主以上可开代表会

  讨论稿中明确表示,300名业主以上的物业管理区域,可召开业主代表的大会,业主代表大会的职权与业主大会相同,业主代表的产生办法由市、县物业主管部门制定。>>>详情

■ 业委会监管不得从事经营活动

  讨论稿新增规定中,对业主会和业主委员会的监管内容很多。业主委员会开展活动应当遵照有关法律、法规和业主公约、业主大会章程的规定,并自觉接受业主、业主会、物业管理企业和物业主管部门的监督。并强调,业主会、业主委员会不得设立物业管理企业从事物业管理活动和从事其他投资经营活动。业主委员会委员不得滥用职权,损害其他业主利益或者干扰物业管理企业的正常经营活动。 >>>详情


   社会各界可将修改意见于8月20日前书面寄至广东省人大城建环资委。

  (地址:广州市中山一路64号,邮编:510080)

    
物业公司逃出“替罪”苦海

  近年来的物业投诉案例,几乎75%以上都是开发商遗留下来的问题,如房屋质量问题、房产证问题、小区规划问题等等,真正该由物业公司负责的,只是很少的一部分。物管公司直接面对业主,是第一线投诉对象,往往成为开发商的“替罪羊”。讨论稿第二章中专门针对物业建设单位在物业管理中的权利和义务进行了规定。>>>详情

开发商要负责前期管理责任

  针对前期物业管理“真空”地带,《广东省物业管理条例》修订草案新增了“物业建设单位”(第二章)、“前期物业管理”(第八章)两大章节。明确了物业建设单位的责任,规范前期物业管理行为。>>>详情

业主享受权利也要承担义务

  目前仍在实行的1998年通过的《广东省物业管理条例》中,对业主管理权有一定规定,但对业主会以及业主委员会并未有专门章节详细分解其责权。此次修订草案中,这三个层次构成一章,全面地对物业管理中第一位的业主以及由业主构成的业主会、业主委员会进行了大篇幅规范,权利、义务都明显增加。
          
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·物业管理应有多个主体
·业主丢东西物业公司可免责
·物业公司不包“水电气”维护
·公共部位收益属全体业主
·住户装修要缴保证金
       
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·业主反馈焦点

   业主们对征求意见稿第四十条被盗被抢与物业公司无关的反应尤为激烈。一些业主代表认为,这将导致物业管理公司责权利不相符,业主的财物将毫无保障。              >>>详情
  
    

·违规处罚厚此薄彼?

  有市民注意到,若果违反有关条款,业主方与物业公司所面临的处罚也不一样。  >>>详情

·物业公司权力过大?

  不少市民认为,按有关条款理解,物业公司的义务和责任偏轻,权力偏大。   >>>详情

·质疑:保安怎能不防盗?

   本来小区保安是每两小时巡逻一次的,这样一来,就可能变成10天都不来巡逻一次了,因为业主丢了东西都不关他们的事嘛。              >>>详情

·没人牵头成立业委会怎办?

   这栋大楼挺复杂的,谁来牵头成立业主委员会,其他人都会以为你拿了什么好处,多一事不如少一事。         >>>详情

·交费时限金额能否更灵活?

  广州华景新城的业主葛先生表示,基金应该逐月缴纳还是一次性缴纳,不同的楼宇应该区别对待。              >>>详情

·八方读者献计献策

   《广东物业管理条例(修订草案征求意见稿)》公开以来,在广州城内引发了热烈的讨论。一些市民还对其中的某些条款提出了具体建议。    >>>详情

 

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