南方网讯  国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）于2003年9月1日起施行，广东省建设厅近日针对物业管理区域的划分、前期物业管理招标、物业合同履行等问题提出具体贯彻意见，根据广东实际情况，房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地的区、县主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。

    住宅项目面积5万平方米以下可协议选聘物管企业

　　区域划分在物业服务合同中确定

    省建设厅提出，关于物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素和根据相对集中、规模经营、便于管理的原则，由物业管理当事人按如下划分办法在物业服务合同中确定。具体划分办法如下：一是按城市规划部门批准的项目红线图范围划定。其中分期开发建设的项目，共用设施设备可以区分开来的，可按城市规划部门批准的分期红线图范围划定；二是已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定；三是由物业的全体业主与物业管理企业协商确定。

　　物业管理招标5万平方米以下住宅项目可协议招标

    省建设厅明确，业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。

　　物业建设单位在业主、业主大会选聘物业管理企业之前负责选聘物业管理企业。其中住宅物业按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，通过招标或者协议的方式选聘物业管理企业。房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地的区、县主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。

　　物业服务费合同解除前业主不得拒交

    省建设厅要求，业主在物业管理活动中，要执行《条例》的规定，按照《物业服务合同》约定的时间和标准缴纳物业服务费。当发生业主不按合同约定的时间和标准缴纳物业服务费时，业主委员会要履行《条例》规定，督促业主缴交。业主对物业管理企业服务质量及其它工作有意见的，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会，依照法律法规的规定或者合同约定解聘物业管理企业，终止物业服务合同。但在合同解除之前，不得以此为理由拒交物业服务费。

　　物业管理权物管企业不得以任何理由不移交

    针对当前出现的一些新旧物业管理公司移交过程中发生的纠纷，省建设厅要求，物业服务合同按规定终止后，物业管理企业应当退出原物业管理区域，移交有关物业、物品、物业管理用房和档案资料等。业主、非业主使用人欠交物业服务费等费用的，原物业管理企业可以依法追讨，业主大会、业主委员会应当予以协助。但物业管理企业不得以此为理由不移交物业管理权。

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　　前期物管：未通过招投标选聘物管公司可处10万元以下罚款

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　　对未通过招投标方式选聘物业管理公司的建设单位，由区国土房管局责令其限期改正，逾期不改正的，处10万元以下的罚款。

　　专项维修资金：遵循“谁受益，谁负责”原则

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　　核发商品房预售许可证在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2%部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。

　　核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，遵循“谁受益，谁负责”原则，物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后使用。保修期内物业的维修，由建设单位承担；人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。（编辑：文芬）