广州即将出台新的物管法规，对提升物管服务将起到一定的促进作用。

　　新规亮点摘要

　　●业主不缴基金不能办房产证

　　●基金余额不足首期3成要续筹

　　●物管更换不移交最高罚3万元

　　●车位车库权属按照《物权法》规定

　　●物管区域禁11种损害公共利益行为

　　●业委会成员非法收财物最高罚款3倍

　　继上月《物权法》正式发布之后，《广州市物业管理规定（征求意见稿）》（简称《意见稿》）昨天面世，涉及业委会换届、专项维修资金归集使用、物业服务企业的交接等诸多热点问题。 即日起到下月18日，广州市国土房管局公开征求民意，市民可以发电邮、寄信或传真反馈意见。

　　此次公示后，市国土房管局有关部门将组织业主座谈会、物管公司座谈会、律师座谈会等六七个座谈会，根据网上、信件上等渠道的市民意见进行修改，再参考即将出台的省物管条例，预计最快在今年11月正式出台。

　　关键词 专项维修基金

　　半年须公布一次

　　专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算；专项维修资金自存入专项维修资金账户之日起按规定计息，利息转入专项维修资金滚存使用和管理，并核算到每个业主的账户上。物业服务企业至少每半年公布一次专项维修资金的使用情况。

　　余额不足要续筹

　　专项维修资金余额不足首期专项维修资金的30%时，业主大会应当续筹专项维修资金，具体标准及筹集办法由业主委员会拟订，提交业主大会会议讨论通过。业主委员会应将专项维修资金续筹标准及办法报市国土资源和房屋管理局备案。因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的，业主可向指定银行提取剩余款项，并注销账户。

　　单位不缴业主可起诉

　　业主未按规定将专项维修资金缴存到专户银行的，不予办理房屋产权证。物业所有权转让时，业主未按规定缴交首期专项维修资金的，不予办理房屋所有权过户登记手续。如果应由建设单位缴专项维修基金而未缴的，业主可向法院起诉。

　　关键词 物业管理服务及公共利益

　　禁止开发商送免物管费

　　住宅物业建设单位应公开招投标选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑总面积少于5万平方米的住宅物业，经物业所在地市国土房管局各区分局、县级市国土房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。分期开发的住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

　　建设单位在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于50平方米，最高不超过300平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于10平方米，最高不超过30平方米。建设单位出售物业时不得承诺或者约定减免物业服务费用。

　　原物管被解聘15日内交权

　　针对新旧物管更换等问题，《意见稿》规定：业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同届满后7日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出续聘或者选聘决定为止，物业服务企业作出选聘决定的，原物业服务管理企业应当在15日内退出物业管理区域。

　　前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘物业服务企业实施物业管理。建设单位或业主已选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业将物业管理资料移交给业主委员会。

　　物业服务企业将属于全体业主的物业资料、财物丢失、损毁或者拒不移交的，应当承担赔偿责任，并可由市、县级市国土房管局处1万元以上2万元以下的罚款。

　　车位权属按物权法规定

　　《意见稿》明确：物业管理区域内的车位、车库应当依法经营并首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　有关人士表示，对于车位规定，业主、开发商都存有从对自己有利的角度理解的误区。业主在买房时购买车位，在合同里明确车位是真金白银买回来的，那么车位理当属业主所有；在购房时，开发商在合同内写明车位是作为促销附赠的归被赠者所有；开发商在办理预售时，将所有的车位都已确权到自己名下，这部分的车位就属于开发商的，仍可自由售卖。

　　物管区域禁止乱搭建筑物

　　物业管理区域禁止11种损害公共利益的行为

　　（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；

　　（二）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（三）擅自改建、占用物业共有部分；

　　（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；

　　（五）擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；

　　（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；

　　（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

　　（八）排放有毒、有害物质；

　　（九）乱抛垃圾，高空抛物；

　　（十）发出超过规定标准的环境噪声；

　　（十一）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

　　关键词 业主及业主大会

　　居委可协调开业主会

　　业主委员会成员不足5人时应及时召开业主大会会议进行增补，成员辞职应当向业主大会提交书面辞职报告，由业主委员会在物业管理区域显著位置公告；业主委员会集体辞职或不履行职责半年以上的，业主可申请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会（村民委员会）指导成立业主大会筹备组、选举产生业主委员会；业主委员会不组织召开业主大会会议的，业主可以向街道办事处或者社区居民委员会提出申请，街道办事处、社区居民委员会应当协调组织召开等。

　　业委成员身份受限

　　本人、配偶以及近亲属与物业服务企业有直接利害关系，不具备成为业主委员会成员条件。分期开发的物业管理区域已成立业主委员会的，新一期物业的业主入住50%以上后，应当按照新增投票权数占已有投票权数的比例增补业主委员会成员，但增补后的业主委员会成员总人数不得超过11人；若原业主委员会人数已达上限，应当进行业主委员会换届改选工作。

　　业主大会门槛降低

　　物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；首套物业交付使用满两年的。分期开发的物业，先期开发区域符合本条前款规定的，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。

　　非法收财物罚3倍

　　此外，业主委员会成员违反规定，非法收受建设单位、物业服务企业财物的，由市国土房管局各区分局、县级市国土房管局没收其违法所得，在其物业管理区域内予以通报，可以并处违法所得3倍以下的罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任；业主委员会成员资格终止后未将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会或业主委员会任期届满后业主委员会成员未及时将有关财物、文件资料、印章等移交新一届业主委员会的，逾期仍不移交的，处1000元以上2000元以下的罚款。

　　提交意见途径

　　电子邮箱：wyglgd@126.com

　　邮寄地址：广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处，邮编：510030

　　传真电话：020-83177301　（编辑：栾春晖）