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广州10区7天成交826套 黄金周住宅均价5976元/平方米
2006-05-09 06:50:58 南方日报网络版

  记者昨日(8日)从广州市国土房管局获悉,黄金周7天,广州市10区新建商品住宅实际签约826套,签约均价5976元/平方米,比今年4月份则下降了4.4%.广州市国土房管局称,今年广州“五一”黄金周商品房签约量和签约均价均比较平稳,楼市反应平和,市民购房理性。

  「官方数字」

  中心城区房价比上月降一成,今年首次回落

  根据广州市房地产交易登记中心的统计数据,2006年5月1日至7日,广州市10区新建商品住宅实际签约826套,签约面积9.47万平方米,签约金额5. 66亿元,签约均价5976元/平方米,比今年4月份下降了4.4%,房价再次回到今年二三月份的水平。而根据广州市国土房管局日前公布的2006年14月房地产信息,全市10区在今年前4月共售出30643套商品住宅,面积336.35万平方米,金额200.33亿元,均价5956元/平方米。

  广州市国土房管局表示,数据显示,中心城区房价降幅比较明显:“五一”黄金周新建商品住宅均价为6303元/平方米,比今年第一季度下降了4.0%,比4月份下降了11.5%。这是广州房价在今年各月连续上涨之后出现的首次下降。

  「记者踩盘」

  6000元/平方米均价以下的房子很难找

  记者“五一”期间实地踩盘了解到,今年黄金周楼市产品的一大特点是高价的大户型住房占主流。初步统计,近八成的产品都是90平方米以上、超过三房的大户型单位。例如白云大道板块的几个楼盘,两房单位的产品都很少,100平方米130平方米的三房、四房单位居多。

  在价格方面,6000元/平方米均价以下的房屋也很难找到。阳光家缘网站的统计数据,“五一”7天,楼盘销售旺盛的3个行政区,白云区签约楼盘的均价为6161元/平方米,海珠区7763元/平方米,天河区为6870元/平方米。

  “五一”期间进行联合巡展的白云大道板块6个楼盘,除了开发商用以促销的“一口价”单位价位在5500多元/平方米之外,基本要价都超过6000元/平方米,且不带装修。华南植物园旁的某大型楼盘,去年5月份开盘时最高价才4900元/平方米,在今年“五一”毛坯房已经卖到均价6800元/平方米。白云区梅花园附近某楼盘,均价4900元/平方米,已标榜自己为广州市中心区仅剩的“4字头”价位楼盘。

  “房价现在已经是很高了。不过肯定还会再涨的。我们的新一期要比现在还贵。”某楼盘的销售人员如是说。

  「行内人士」

  统计数据同消费者感受有出入

  “官方的统计数据同消费者之间的感受有出入,因此,政府更应该增加信息的透明度,以稳定人心。”某业内人士表示。

  今年4月底,广州市国土资源和房屋管理局相关负责人在接受广州媒体采访时称,广州每天楼市交易数量和交易均价等房价信息均在政府网上公开,市民可登录政府网站“阳光家缘”(http://g4c.laho.gov.cn/)查询。但5月1日开始,阳光家缘网站进行了改版,取消了各个楼盘当天销售情况的实时统计,各个区的统计也没有提供直接的均价数据,而需通过自己计算,此外,住宅的销售统计也没有再进行144平方米以上和以下的区分。由于这个数据已经公布半年多了,不少消费者已经习惯把它作为买房的一个重要参考数据,因此,网站改版后不少网友在相关房地产网站纷纷发帖表示不解,认为此举降低了信息统计的透明度。房地产专家韩世同表示,如果要平衡房地产商的商业秘密和信息的透明度,数据统计和公布可以做一些变通,使其更为科学合理,毕竟这个数据对消费者还是有指导意义的。

  记者手记

  开发商玩心理战政府当有所作为

  今年广州黄金周楼市出现了两个似乎矛盾的现象:一方是有市民呼吁一段时间不买房,另一方是开发商“捂着”已拿到预售许可证的房子不卖。据报道,广州黄金周期间70%的楼盘仅将可售量的1/61/2推向市场。

  很多市民不买房的理由是,现在房价已经超出了自己可以承受的水平,楼价“水分”太多,如果几年不买房开发商就难以支撑庞大的资金链,自然会将房价降到合理的水平;而开发商不卖房的理由呢,开发商说是“销售控制”,即先推出一批房源试探市场反应,然后决定后面房子的销售策略;而外界的解读则认为,这是开发商故意“囤货”,以达到抬高楼价的目的。

  分析“不买”和“不卖”两种心态的共同点,就是要用“时间换取金钱”。买方企图让时间拖垮开发商资金链,从而让房价回归真实水平;卖方则企图延长自己的销售周期,使每一个时间段的供需都始终处于一种不平衡的状态,从而抬高房价。

  这场战争决非买方和卖方“两个人”的战争。决定这场战争胜负的,也并非仅是买方手里的银两和卖方手里的房子。后续的补给才是决定胜负的关键。

  所谓补给,无非是土地和资金。土地是不可再生资源,而政府又是这一资源的唯一拥有者,土地供应和土地价格作为一级市场,势必影响房产交易的二级市场。那么土地的供应和价格可以给我们带来什么预期呢?请看数据:广州2004年土地计划出让总量100万平方米,但实际出让土地11.3万平方米;2005年广州推出土地计划总量为110万平方米,但实际出让土地47.5万平方米。再看土地价格:2005年广州土地出让成交金额50.2亿元,平均楼面地价2916元/平方米,每平方米同比2004年上升600多元。从数据可知,近两年广州土地供应并没有达到当年年初的计划供应量,而土地价格上涨两成左右。

  土地供应不足,开发商手里的房子不会因为时间的推移而贬值;而土地价格上升,又决定开发商必须“死扛”高房价。

  再看资金。按购房者首付房款30%计算,开发商最高需从银行获得70%的资金支持。就目前而言,开发商和银行已经形成了“一荣俱荣、一损俱损”的共同体。开发商亏了,最直接的影响就是银行一大批呆坏账的形成。因此银行只有一条路,那就是不断为开发商冒险“输血”,从而维系开发商的资金链条;同时,银行也是高房价的直接受益者,因为按揭贷款的期限和数额都会因此“水涨船高”。由此可知,靠30%的购房者首付款拖垮70%的银行资金支持,谈何容易!

  由上可知,只要土地和资金两面“红旗”不倒,开发商囤货抬价就会“彩旗”飘飘。那么,购房者是否注定是这场“时间换金钱”持久战的失败者呢?不然。这场房价博弈的起因,无非是市民难以承受目前已经猛涨而且很可能继续猛涨的高房价。对于此,政府不能视而不见。政府应该而且能够有所作为:扩大土地供应降低土地价格,严格控制银行信贷并消除呆坏账风险,正是政府可为和应为之处。7年之病当求3年之艾,只要政府下决心改变目前决定市场预期的两个决定性因素,“时间换金钱”持久战的胜者就一定是购房者。 (编辑:栾春晖)


作者:记者/张睿王军
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