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国务院定调四季度股市楼市 更大刺激政策或难出台
2012-10-19 08:07   南方报网  网友评论 条,点击查看

国务院定调四季度楼市调控:制定符合国情的政策体系

 

10月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,部署四季度经济工作。关于房地产市场调控,会议除了重申要"严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施",特别提出"抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系"。

会议同时提到,四季度要制定农村集体土地征收条例。

此前的10月12日、13日和15日,温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会。温家宝说,"房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。"

市场和法制手段

全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日分析,温家宝的表态基本上是对前一阶段调控政策的总结,表明这一轮调控已进入总结期。

聂梅生说,对于这一轮调控政策的评价,业内和学界已有共识,即行政手段调控有效,但不是长远的办法。

在她看来,从操作层面看,已经出台的限购、限贷、限价、限售政策,都不是市场手段。如何去替代,是一个问题。"短期内不能指望这些政策有什么变化,否则房地产市场会有报复性反应。长期看,(还是)要改革。"

聂梅生认为,温家宝此番提出"(从长期讲)更加注重市场和法制手段",这对政府作出了要求。如果从立法的长效角度看,这会牵涉到一系列的改革,如税收、户籍等。长远看,这需要对供需关系予以重视,包括当下的供需关系和对供需关系的预期。此外,还牵涉到加快保障房建设的问题。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,温家宝的上述表态首先肯定了调控取得的成效,但行政的办法会造成市场的扭曲和不公平,"这几年,调控的目标一致盯在房价上,但归根到底是要理顺供求关系,供求关系理顺了,房价自然会下来。"

"目前房地产市场已呈现触底后连续四个月小幅恢复之势,这表明调控政策是有效的,起到了防止房价过快上涨的作用。"聂梅生说。

易居根据国家统计局数据测算得出,9月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均上涨0.02%,涨幅较8月收窄。

进入9月以来,各地楼市调控政策小幅收紧的趋势仍在持续:上海开展限购政策执行情况专项检查,北京规定北京户籍居民购房须持第二代身份证,广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等。

"限购限贷也许会以更合理形式存在"

限购、限贷短期内似乎仍难退出。

此前的7月31日,中共中央政治局召开会议。彼时,会议要求,下半年,"坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性需求,切实防止房价反弹,增加普通商品房特别是中小套型住房供应,抓好保障性安居工程建设,满足居民合理的自住性住房需求。"

顾云昌认为,从短期来看,现有的调控政策很难替代,原因是体制改革没跟上。"现在房价是控制住了,但是不是也影响了行业的发展和增长?是不是对整个经济产生不利影响了?"顾云昌说,真实的需求,如刚需、改善型需求是很旺盛的,甚至投资性需求也是应该被允许的,真正应该限制的是投机性需求。

在他看来,有些地方房价过快上涨,那都是供求关系失衡所致。目前是通过限购的办法来解决的,但房地产市场的问题其实是体制的问题,"像土地、税收方面的改革这两年没什么推进,金融方面的改革一会儿冷一会儿热,影响房地产市场预期。要想长远解决房地产市场的问题,是要找出治本的办法来。"

即便是限购、限贷,某上市房企营销负责人也认为"有改进空间"。

据该营销负责人称,类似限购、限贷等行政手段干预市场的情况,在西方发达国家也在一定程度上存在,但它们制定的政策更合理和科学。

他猜测,将来限购、限贷政策也许会以更合理的形式存在,在细则上可能会更合理,"像单身人士、户籍方面的限制可能会放松或规定得更合理些,再比如非户籍常住人口也能享受保障房等。"

开发商"适应性"增强

限购两年来,开发商对于调控的"适应度"明显增强。

沪上某开发商直言,"对于企业来说,只能适应形势,适应政策,适应市场,不适应就要被淘汰。"

前述上市房企营销负责人也说,调控两年多来,目前他们基本能适应了,刚需项目也好,中高端项目也好,目前都能卖得动。房企已学会在政策限制下做市场,尽可能挖掘。

某上市房企副总裁介绍,刚开始调控时,大家手足无措,降价、高息融资,拼命存活下来。经过这一轮调控后,对中小企业而言,基本是"守住",不拿地,少开工,等等再说,再不行就退出,"通过这轮调控,我们看到,行业的集中度大大提高,一些央企渐渐跻身行业前列。"

分区域看,上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为,一二线城市应该说基本已适应了调控,"一二线城市的好处是,有一个需求的池子,这个池子会随着城市化发展而不断扩充。"

他认为,对刚需项目开发商来说,在一二线城市发展目前问题不大。房企在当下拿地时,也会根据调控和市场经验,设计中小户型。但对于较为偏远的三四城市,开发商还处在适应的过程中,"这些城市的开发商面临的困难较大,市场需求如何扩展?如何可持续?它们的市场情况还没有稳定下来,还没达到像一二线城市那样稳定的平衡点。"

放眼长远,宋海认为,最终还是应回到"市场决定市场"上来。除了房产税、保障房,目前还看不到太多有效办法,"保障房由于过去欠账太多,集中在这几年建设,压力自然会比较大。但如果形成长久机制,会对未来的市场良性发展,对供求关系的平衡有好处。"

某上市房企营销总监则提到,税收政策方面还有提高空间,如增加交易、持有环节的税费,"房产税可能会在更多省市推广,并推进到保有环节,交易环节的税费也可能会被提高。"(东方早报)

 

国务院:四季度要促进资本市场稳定健康发展

 

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,分析当前经济形势,安排部署四季度经济工作。会议认为我国经济增速趋于稳定并继续出现积极变化,我们有信心通过努力全面实现今年的目标。

会议指出,做好四季度的各项工作,不仅对全面完成今年发展目标具有重大意义,而且对明年乃至更长时期的发展至关重要。要坚持把稳增长放在更加重要的位置,抓紧、抓好、抓出成效。一要坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,促进经济平稳较快发展。优化信贷结构,扩大债券发行规模,促进资本市场稳定健康发展,改善对实体经济的金融服务。二要加快转变经济发展方式,调整经济结构。三要毫不放松地抓好农业生产,稳定农业发展好形势。四要着力深化改革和扩大开放。制定收入分配制度改革总体方案和农村集体土地征收条例。认真落实促进外贸稳定增长的政策措施。五要坚定不移地搞好房地产市场调控。六要高度重视并妥善做好民生工作。 (证券日报)

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