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高档酒店扎堆 投资风险骤增

发布时间: 2012-12-19 14:18    来源: 南方日报 - 南网    作者: 周人果


海心沙将改造成为9层观光酒店,“小蛮腰”旁将建一栋12层高的高档酒店,一时间在珠江新城、中轴线等广州CBD一带,高档酒店的行列中又将有新成员加入。但同片区域高端酒店扎堆,是否有利于酒店自身的发展?酒店投资前景如何?对广州酒店业乃至旅游业有哪些影响?本期圆桌会中,酒店管理界及投资界的专家将就此进行探讨。

广东省酒店行业协会创会会长 杨小鹏

广东决策研究院旅游产业研究中心副主任 劳毅波

华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师 赵焕焱

北京龙藏天下投资管理公司华南区总监 张勇

本期主持人

南方日报记者 周人果

海心沙酒店投资回报期或超12年

主持人:前不久,两则新建酒店的新闻引起业界强烈关注。一是海心沙欲改造成9层观光酒店;二是广州标志性建筑“小蛮腰”旁将建一栋高12层的高档酒店。如果要建,各位觉得投资前景如何?

杨小鹏:我不看好。合理的投资,应该要提前测算回报率,看市场规律的,但是目前整个广州市酒店市场存在供大于求的现象,高端酒店房间卖不起价格,很难说这两座未来的酒店能取得一个惊人的成绩。在我看来,投资酒店不是拍脑袋说干就能干好的,最主要是还要看市场。

但是不可否认的是,海心沙和“小蛮腰”附近确实是占据较好的地理位置,能够吸引一定的客流量,但由于地处地铁上盖,而且物价较高,并非一般游客可以承受。如果要建成酒店,那么应该以中低端商业为主,中档或经济型酒店为辅来进行开发,才能吸引大批游客。否则无论是物价还是房价都“贵到飞起”,很难赢得大量的客源。

劳毅波:看投资前景,还是要回归到供求关系上来。从目前全球经济形势来看,要在广州这个星级酒店扎堆的地方投资酒店,需要有一定的财力,并要承担一定的风险。如果我们将海心沙、花城广场、中轴线乃至琶洲会展中心这一带看作是广州的城市客厅,那么这个客厅一方面需要一定的硬件配套,一方面也需要一定的客流量,并不是说建立酒店后,商业地产得以升值,就一定能带动一片区域的旅游经济。有很多前车之鉴,兴建房地产,然后再建酒店作为配套,为的是拉动地产价值,但实际上酒店入住率并不高,因为旅游并未因此带旺起来。所以要看这一带新建酒店的投资前景,其实还要看客流量有多大。

张勇:投资收益分为综合收益和单纯的酒店收益,就单纯的酒店收益而言,我认为这两间酒店的投资回报期很长,一般的五星级酒店投资回报期在八到十二年之间,而这两间酒店的投资回报期可能会超过十二年。毕竟广州酒店房价相较北京、上海等一线城市还是比较低的。

但如果看综合收益,酒店能够较好地提升商业品质,对海心沙一带的商业发展而言还是利好的。

高星级酒店扎堆谨防恶性竞争

主持人:琶洲会展中心附近已经有广州香格里拉大酒店、广州广交会威斯汀酒店,未来“小蛮腰”附近的高档酒店也将为琶洲会展中心提供配套,实际上在广州,同片区域的高档酒店竞争十分激烈,各位怎么看?会产生什么影响?

杨小鹏:这样的形势其实并不乐观,甚至会造成恶性竞争。恶性循环的源头在于,酒店投资方做决策时,并没有受到任何方面的制衡,因此决策风险很大。一旦交由市场来检验,则已经是落败、亏损的情形,这无疑对企业造成损失。欠缺有效有力的制约,这种投资显得盲目而鲁莽,造成同区域酒店之间的低价竞争,恶性竞争,势必对整个市场乃至酒店行业都造成不利影响。

劳毅波:高档酒店数量增多,势必要增加一定的人手,但由于竞争激烈,高端客源有限,房价上不去,就直接影响酒店收益,也就影响员工的薪酬。而负面影响还会接连而来,比如造成员工的流动问题,酒店管理和服务人才面临缺口的问题,也就直接影响酒店的服务质量。酒店服务质量不尽如人意,这已经是目前广州高端酒店业存在的诟病,值得警惕。

赵焕焱:广州星级饭店的市场竞争的确激烈,但也不见得情势低迷。根据官方的数据显示,2011年度,广州星级饭店的利润收入为8.44亿元,营业收入为87.47亿元,营业利润率为9.65%,资产利润率约为6%,而全国星级饭店的利润收入率仅为2.5%,资产利润率为1.34%。在全国省市的排名中,广州排在前列。因此广州星级饭店的经营状况还是比较好的。

的确,今年广州高档酒店的供应量有所增加,近年来供应量增速也较快,但需求的增长并未跟得上供给,的确存在供大于求的情况,这不仅是广州一个城市的问题,全国酒店业都如此。

张勇:不见得未来高端酒店之间就一定会存在恶性竞争。高档酒店扎堆,只要不恶意降低房价,不陷入恶性竞争,随着广州商业业态的发展,商业环境的完善,对酒店的需求量仍然处于上升趋势,在某个区域,高端客源集中,也有利于提升房价。

应重点发展会奖旅游

主持人:根据官方提供的《2012第三季度全国50个重点旅游城市星级饭店经营情况统计表》显示,广州星级饭店第三季度平均房价为417元/间晚,平均出租率为61.85%,出租率出现同比负增长的情况。而广州21家五星级旅游饭店,平均房价为740.77元/间晚,平均出租率为58.99%。相比第一季度五星级饭店800.21元/间晚的房价,第三季度房价跌幅明显。这一情形是否说明供过于求的负面效应已经显现?如何扭转这一局面?

劳毅波:未来十到二十年,扎堆的高星级酒店可能要面临集体被“救亡”的时刻,这并非危言耸听。如何扩大内需,拉动酒店高端消费,不仅是广州旅游及酒店也要思考的问题,也是广州旅游部门需要思考的问题。我认为要重视对广州会奖旅游的推广和营销,在对外宣传促销上,不要总是老生常谈,总是卖古羊城文化,做一日游线路,而应该好好挖掘会奖旅游的资源,侧重打造会奖旅游胜地,充分利用好现有以及未来那么多的高端酒店及商场等硬件设施。我觉得这一点应该向澳洲、新加坡、马来西亚学习。事实上,广州作为商务旅游城市,本来在这一块的市场已经比较成熟,但未来还需要进一步深挖,做精做长会奖旅游线路,这样才能拉动高端酒店消费,从而带动会展及旅游经济。

杨小鹏:广州能否成为会奖旅游目的地,高端商务旅游目的地,还需要看广州地区经济的发展,要看经济结构的调整是怎样的,光靠几家酒店来带动并不现实。就目前来看,我不认为广州酒店客房数量和入境商务客人的比例处于合理的状态,商务客人的增长速度缓慢,而且消费水平还不够。

赵焕焱:事实上的确需要一个独立的机构对酒店投资进行预警,但目前这方面还没有完善。

张勇:以珠江新城为例,未来会有希尔顿旗下品牌康莱德酒店、凯悦集团旗下的柏悦酒店、喜达屋集团旗下的W酒店等纷纷开业,高档酒店在这个区域的确很密集。从短期来看,或出现供大于求的现象,但长期而言,只要不进行低价恶性竞争,房价并不会有所下降,反而会有所提升,在未来的五到八年中,供求或达到自然平衡。

以差异化竞争降低投资风险

主持人:这些在“城市客厅”和CBD中的新酒店势必会面临一定的投资风险,如何规避投资风险?

张勇:高星级酒店数量激增,一旦综合收益不能覆盖酒店所造成的亏损,或是成本控制能力不足,都会加大投资风险。一方面可以控制投资规模,控制房间数量。另一方面,未来的酒店行业将从品牌竞争转为品质竞争,做好品质也是规避风险的有效途径。还有就是要注意差异化竞争。比如当珠江新城已经挤满了高端商务酒店时,利用好海心沙和二沙岛的城市景观,打造城市休闲酒店,凸显其独特性,也未尝不是规避风险的方法。

南方日报记者 周人果

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