2007年3月2日下午4点特邀中国人民大学行政管理学系主任毛寿龙博士、北京通力律师事务所律师马光远博士光临南方报业传媒集团全国两会访谈直播室与网友共议《物权法（草案）》。
毛寿龙教授对《物权法》曾经有很多精辟的论述，毛教授认为，《物权法》在于确定每一个人所拥有的东西的多少，人与人之间的相互关系是什么，而且还规定，任何人对物权的所有者，都有尊重和保护的义务。
主持人一心：各位网友下午好！南方报业传媒集团全国“两会”联合报道组在北京向热心关心“两会”报道的所有网友问好。今天下午也是我们到北京后的第一场有关《物权法》的访谈，非常有幸请到了中国人民大学公共行政管理学院的毛寿龙教授，毛教授您好。
毛寿龙：主持人好，大家好。
主持人一心：光临北京访谈直播室的还有北京通力律师事务所的马光远律师，您好。我们把两位嘉宾请到直播室来是因为你们两位有一个共同的特点，不知道两位想到了没有？你们觉得二位身上有什么共同的特点吗？
虽然是初次见面，宾主依然相谈甚欢。
毛寿龙：都比较黑是吧？（笑）
马光远：都带眼镜。
主持人一心：你们两位外貌的相像可能有共同的特点，可我们考虑两位的特点，首先都是法学方面的研究专家，专业上都是法学博士；其次两位都有很深的网络情缘，两位的博客都很受网友的好评。先想请两位谈一下两位为什么这么重视网络上自己学术观点的表达？
毛寿龙：我接触网络比较早，最早的时候是在1993、1994年吧，那时就开始上网了。当时上网50块钱一小时，普通的拨号上网方式都还没有，当时我是通过中科院的一条线来上网的。
主持人一心：那您可算是我们国家触网最早的人了。
毛寿龙：刚开始上网只是传送一些消息，有时会到国外一些网站下载资料，那时用发命令的方式，我给他发一个字符命令给对方，对方传文件过来，而且也很贵。说实在当时一个电话装一下就要5千块钱，一个电脑也要一万多块钱，还有50块钱上网费，当时都是按分钟算的。
主持人一心：呵呵，您的网络资历可会让网友们跌眼镜的。
毛寿龙：个人网页我在国外97年就开始做了，当时我在英国。（笑）
马光远：那可是第一批博客。
主持人一心：马律师您的上网经历是怎样的呢？
马光远：我比毛老师上网的时间肯定是晚得多了，我是从2000年正义网开始上网经历，中国人民检察院有一个论坛，有一些法律爱好者在那里讨论得非常热烈。任何人关于法律的问题、民生的问题都讨论得非常热烈，那时就对网络非常感兴趣了。
这几年博客起来之后感觉更是一个交流的平台，而且也认识了不少的朋友，自己的一些法律方面的观点应该来讲最主要的还是通过博客来表达和交流。当然有时也写一些专栏，也通过别的论坛来跟大家分享自己的想法，最主要的还是通过网络。
主持人一心：我们也期待两位专家把自己的博客开到我们南方网的论坛上来。
现在全国两会就在眼前了，老百姓普遍关注的是对《物权法》草案的讨论。我想先请两位专家用通俗的语言给我们解释一下到底《物权法》是什么？
毛寿龙：过去我们老百姓一说《物权法》就觉得困惑，究竟什么是《物权法》？Ownership Law过去的翻译一般是翻译成财产权，或者是所有权，大家往往知道的是这两个。
物权是什么？它是非常专业的法律术语。从起草到现在应该说是十多年的时间了，中间还搁置过一段时间，2000年、2002年以后又重新捡起来认认真真地去做。《物权法》2005年7月份上网公布的时候，很多网民不知道为什么叫《物权法》？为什么不叫《财产权法》？这说明整个社会对于物权的概念是非常陌生的。《物权法》在2005年公布之前还局限在一个比较专业的法律学专家的、非常独立的领域。目前才逐渐地转变为一个大家所熟知的法律。在征求意见的过程中是大规模的《物权法》的普法活动。
主持人一心：您觉得这么多年不断的起草、修改过程是对法律概念不断普及的过程？
毛寿龙：对，这是一个很长的普及过程，不仅是立法本身的产生，专业人员制定一部法律交给大众讨论、交给立法机关讨论，这个过程本身就是法律的公共化和国家化。所以我说《物权法》在过去是专业性的，而现在基本上已经成为我们生活的组成部分。而且我们已经看到里面很多百姓关心的问题，老百姓已经知道这个法律的出台跟我们的生活是密切相关的。
比如业主买了房子以后就会感觉到，《物权法》原来跟我们的房子，尤其是跟我们的停车位有关系。停车位这东西，过去没有汽车的人看到有汽车多好，有了汽车之后就会感到停车位更让人亲切。现在很多人停车找不到位置，看到车位不想停车都想进去停两下。就这样一个感觉，你想停车位多么重要。所以他才会知道，《物权法》里规定了小区里的停车位、地下车库应该是大家所有的，这里就会需要一个约定了。
毛寿龙：财产权的登记是非常重要的
主持人一心：马律师，在您日常接触的各类法律案件中，您会不会感觉到《物权法》没有正式公布会给您的办案或者是好多案子没有可以适用的法律条文，有这方面的感受吗？
马光远：应该讲非常明显的是集体企业戴红帽子，或者是私营企业戴集体企业的帽子，因为它的产权不明或者说产权是不平等的。
主持人一心：在您接触的案子过程中有所有权不明确的。
马光远：第二是虽然明确，但是不平等。比如规定国家所有权，有些是集体所有权，有些是个人所有权，不同的层级造成了在红帽子的过程中如何界定的问题。
比如这个企业本来是个人投资的，到最后创业者被抓起来，有很多情况告他贪污，本来是自己的东西变成是贪污公共资产了，调查了很久之后，本来发展很好的企业已经破产了，企业完了、人也完了。这些情况都说明《物权法》没有出台之前，虽然相关的权利界定或者是权利归属有一些法律来界定，但是一个是不明确，第二是可能不科学。造成了大家在对权利本身的认识上有一些误区、在操作上有一些误区，以至于会出现一些法律风险。
我现在还在做的案子也是这样一个情况，钱是自己弄的，企业也是自己创起来的，现在有几千万不敢入帐，因为一旦入帐的话，上面主管部门要求它改制，改制就有一个界定问题，原来工商登记是国有的，这个钱怎么来的，没有依据了。现在只能是界定成国有的，如果界定成个人的就是贪污了。像这种的大家只好私下里来探讨怎么办，主管部门让一步，创业部门让一步，形成共同的产权结构。没有《物权法》这种法律风险非常大。
主持人：如果《物权法》正式颁布试行之后，对具体案例会有什么影响？
马光远：在《物权法》里，这是一个物权平等原则，大家讲的最多的原则，讲国有的、集体的都是神圣的，这给大家带来什么好处？作为财产本身没有什么等级区分，国家的去创业、集体去创业，个人也有创业，这个财产都是应该受到保护的。
马光远：物权说到底，就是要说明这个东西是谁的
主持人：这和传统的思维观念有不同。过去当个人利益和集体利益发生冲突时，可能个人要服从集体的利益。比如小集体利益和国家利益发生冲突时要服从国家的利益，可能我们国家原有的一些传统的思维观念，包括一些教育的观念都会随着这个法的颁布有一些影响和改变。
马光远：我认为《物权法》的立法过程，毛老师讲的公共化的过程非常好，好在什么地方呢？它不仅仅是一个立法过程、一个普法过程，更主要的是人的观念、国民人格的转变过程。
主持人：我觉得您说到国民人格的转变过程，其实真的是和每个人密切相关的。毛教授，您可能特别有深切的体会，您给我们再具体地阐述一下这部法律对老百姓的生活要产生多么大的影响呢？
毛寿龙：我觉得有多方面的影响。
第一个影响，对老百姓自己的生活，尤其是对我们所拥有的东西有一个重新的认识。我们可能拥有牙膏、拥有汽车、拥有住房，拥有很多很多东西，这些东西是我们的财产。这个财产是我们自己的还是国家的？我是在使用还是跟别人有什么关系？楼上敲一下或者是滴水，车停在哪里应该怎么样？都是相互之间的关系问题。
一方面好像我们拥有那么多的资产，但是很多人就没有一个权利的概念。我们一般看得到财产，看不到财产权，很多人觉得富人有一辆汽车，穷人只有一辆自行车，甚至连自行车都是破的，为什么能平等了？我们说不是在财产上平等，而是在权利上平等。
你想呀，穷人有一辆自行车，还可能是一百年以前的自行车，对它的财产权不加以保护的话，这辆自行车增值的机会就没有了。而这辆汽车实际上是在减值，但是最后权利来讲，这辆车对所有权来讲，如果权利规定了这是谁的以后，你对这辆车就有了很好的保护。
有了财产权的保护下两辆车碰撞或者是偷盗，或者是丢失在那里被人家捡走了，才会有主张要求的权利。这辆车被偷走了要求归还，损坏了要求恢复原状，撞坏了就要给我赔钱，这是主张的权利。包括一辆破的自行车你给我砸坏了我同样可以这样要求你。不是说一辆汽车可以保护，一辆自行车就不可以被保护了。
主持人：您谈到这里我就知道为什么要加大对偷盗自行车的打击力度，其实可能都是对《物权法》出台相应的配套行为。（笑）
毛寿龙：（笑）有可能，但是实际上对自行车的保护是另外一种保护，汽车是通过登记的方法。自行车以前也是要登记的，而且还要刻钢号，汽车在一定程度上没有解决，所以花很多钱买保险，偷盗险，或者是防盗锁，发动机上锁技术等各种各样的上锁技术，你偷不走等等。实际上物理保护和权利保护是不一样的。
主持人：最根本是保护所有权，谁所有就拥有权利。
马光远：我认为还是界定公权力和私权利很好的法律。通过《物权法》之后界定的公权和私权的界限。有一句话说得很好，“我有一间破房子，风能进，雨能进，但是国王不能进”。这个国王代表了公权，我则是私权。我们不是有过夫妻看黄片警察突然进去了的新闻吗？这里有一个明确的私权概念，执法人员的观念没有变，他可以随便进民宅。“辛普森案”里为什么那个手套没有被认定为证据呢？因为警察没有经得许可进入屋子里了，你通过非法方式进去之后，取得了这个证据，在咱们国家可能是案件的铁证，必死无疑了，但是在美国，这个证据不能成为证据，因为你是非法取得的。最主要是公权力到什么时候，止于什么程度？应该说是止于私权。
毛寿龙：这是从静态来分析。从动态意义来分析：过去更多人与人之间是物品的关系，比如我给你牙膏、给你什么东西，但是慢慢会转变为权利关系，包括政府和百姓之间、个人和企业之间、邻里老百姓之间是权利的关系，而不是物理意义上两个人接触的关系。
如果一个社会能够把这个资产转变为一个权利，比如这是我的钱、我的房子，我可以抵押、贷款、经营，它是一组权利，转变为动态权利，只有形式化为抽象化为一组权利这个市场经济才能真正发展起来。因为市场交换的是一个权利，只有一部分在终极状态才是物物交换的形式。因为市场越发达，包括信息等等，过去我们强调生产只是看着麦子长起来是生产过程，但是把麦子运过去，进行分析等各种各样的过程，是一组权利的过程并没有看到，现代文明是资产权利的文明。
马光远：所以当时讲《物权法》立法时有两个不同的观点，一个是《物权法》，一个叫《财产法》。当时我说应该叫《物权法》。你叫《财产法》仍然停留在物质意识形态。物本身这个就要比财产抽象了一点。第二点大家主要关注权，而不是物，或者说主要是关注权而不是财产。
比如我们看这个电脑是好的，状态是合法的，这是物理的状态。但是如果这个电脑是捡来或者是偷来的，权利意义上是非法状态。但是如果是第三方不知道这个电脑是偷的，你在用，法律上马上会规定这个人是善意的第三方。财产还是同样的，不管是偷来的抢来的还是人家送给你的，或者是你是以另外一种方式占有的，关键是你有没有权的问题，实际上涉及的是权利关系的问题。有时法律上的概念不太明确，保护合法财产，应该说合法权利的财产应该保护。这个财产你保护了，就要保护它，不能被砸掉。比如说这个是被偷过来的，不符合手续就砸，那是不可能的。它作为一个权利本身是不受保护的。比如你的电脑是从他那里借来的，现在他要要回去，他要要回去主张自己的权利，你又想留着这个状态是非法的。你的权利、正在占用的这个权利是得到保护的，但是他的权利是得到保护的，并不是说这个财产要得到保护，而是你的权利要得到保护。
权利本身的支配权、处分权，是只有他自己能够触碰，别人不能触碰的权利。
主持人：《物权法》草案早早就公布出来了，这是为了增加一部法律的透明性，经过广泛地征求意见，最后才出台。我想大家对草案的内容都做了一些研究，特别是两位专家，就你们个人的角度来看整部《物权法》草案，您个人认为它有哪些让您感兴趣的点，或者是哪些点会对老百姓的生活产生一些很深远的影响？
毛寿龙：非常重要的一点，我跟国外学者交流，我们老讲财产权，他们给我们提供一个非常重要的意见，财产权登记是非常重要的。财产权如果没有登记就不能证明这个财产是你的，对别人来讲没有对抗权，人家可以要求你。包括市场经济里，很多企业有资产，但是它没有登记，没有登记就没有办法把自己的资产去处理了。甚至是有一家银行要上市了，但是它的资产要进行评估有多少钱，比如这个房子是它的，他没有登记，没有产权证，他70%的资产没有登记。过去计划经济只是帐面上流动的一些资产，交易成本没有办法确认，而我们的登记是要非常详细的，目前《物权法》的规定只是原则性规定，以后可能要非常详尽规定了。我去美国发现他们房产的界定建于哪一年、什么材料制成，包括建筑图形等所有的资料都在那里，非常详细的，你可以去看。
马光远：中国古代的房契就是这样一个情况，你的房子在哪里，用一个石头放在那里就是登记。
毛寿龙：人与人之间的财产是需要界定的，尤其是不动产。
马光远：所以有一个物权公示原则。财产有两种：动产和不动产，这两种不一样。不动产怎么样来体现是你的？登记。动产怎么体现是你的呢？你得到才是你的。如果规定动产什么样的都要登记的话，交易成本也会比较大。转让一台彩电还要到有关部门办手续的话，可能会比较难。所以对不同财产规定了不同的明确化方法。这个东西是你的，而不是他的。所以体现了《物权法》公示的原则。这个东西是你的，不是他的。物权是什么东西？就是说这个东西是谁的，我是这样来理解的。这个东西是谁的，这就是物权。你向谁讨要你的东西这叫债权。
主持人：看来老百姓在个人生活中也应该有这样一种意识，把自己的财产进行公示，就是登记，这样的话才是你的合法所有。
毛寿龙：如果一个房产没有登记你要去交易就非常困难，抵押也不可能，你只能是住在这里，大家认可还好，大家如果不认可的话，抢着住进去了你也没有办法说这个房子是你的。比如你有一套房子没有登记，我知道了，我把你的房子卖给主持人，然后你再去登记，你和主持人要房子，就要不回来了。因为主持人是善意的第三方，你也没有办法证明是你的。我虽然是有点儿恶意，但是法律上没有办法证明我是恶意的。
马光远：你跟他签了合同但是没有产权登记，虽然人家要的晚，但是人家登记了，人家是物权，你是债权，《物权法》里有一个很重要的原则物权优于债权。所以登记是很重要的。
毛寿龙：两个人婚姻没有登记，另外一个人又把他抢走了，你说损坏我的婚姻就没有办法证明了。
马光远：所以现在很多老太太整天忙着办他的产权证。
毛寿龙：没有结婚证的话传统上是认可的，但是一旦涉及到一些纠纷，如果没有婚姻登记证是很难的，当然这跟物权没关系，这是民法里的婚姻权利。
主持人：有时我们觉得怕麻烦觉得去登记又费时间又费精力就想省了这个程序，看来以后一定要把这一步提前做好，才能合法地保护自己的财产。下面看一下网友的具体问题。
网友xiaogua：我帮一个朋友问问，阳台能不能封？是自己说了算还是小区管理说了算？
毛寿龙：这个问题不能说是自己说了算，也不是说小区管理说的算，而是应该根据建筑的设计说了算。如果说设计是可以封闭的就可以封闭，如果设计是不能封闭的，你封闭了以后可能会出现问题。因为外面的墙可能不是承重墙，如果你做一个承重墙来封闭的话可能会导致很多危险。
马光远：我们那个小区在我入住之前就打了一个官司，就是阳台封闭的问题，当时购房合同里规定不能封，因为当时交的钱阳台就是不封的，是半价，按照一半来交钱的。但是很多业主因为治安不太好，人身安全、财产安全得不到保障等理由，就把阳台封了，物业就把他告上法庭了，打了一年多，最后业主赢了。这在我们小区的历史上都是一帮英雄的。（笑）
毛寿龙：小区另外一个从外观上来讲要封的话，外观是共有权利。
马光远：阳台怎么来界定。当时因为我们都共同参与了这个事。当时主要是要打击霸王条款。我们能不能封，焦点是在这里，而不是说怎样去封，怎样封是下一步的事，首先是能不能封。
主持人：建筑结构允不允许是前提条件，首先得保证住宅的安全，结构上的安全。
毛寿龙：过去很多房子外面的阳台是非常脆弱的。
马光远：对，我们楼盘开发了三期，第一期打了这个官司，后面的就没有这个问题了。
网友aestar：我所住的小区是春江花园，春江花园的开发商已经被吊销了房产开发的资格了，购房合同上没有明确地下车库的权属问题，但是在公摊面积注明上也没有地下车库，但是地下车库所有通道都是业主的公摊面积。在这种情况下，近日把所有地下车库的车位都卖给了一个个人了。合法不合法？
毛寿龙：根据现有的法律，要看有没有约定。如果那个公司还在，即使破产的话也有资产的处置权。还有一个问题是，即使没有约定，他要处置的权利，要看有没有他。因为整个楼房有一个土地使用证，这个土地使用证是集体的。
主持人：这是所有业主的。
毛寿龙：我们是发给建筑公司、开发商的，他把房产再卖给大家，然后拿着集体的东西去办房产证。现在法律上没有确定地上权和地下权。地下权在里面，开发的费用在土地出让金的费用是要交的，每一户所交的出让金的总和正好是交给政府的那笔钱，地下室是零。就像买一盒烟，另外又给你一盒烟，这样另外一盒烟应该是分开共有的。这个方面如果搞得清楚成本的话，应该是大家所有的。有些开发商事先对地下车库已经搞了产权证了，他又经过审批，或者说事后去补。因为不管用什么方法取得的，他取得的产权证，成本又不公开，我们又搞不清楚。这时候就是属于你的小区里没有地下车库。地下车库是共同的还是商业的，或者说即使有地下车库，也可能是商业车库，这种情况下就比较复杂了。
情况分几种，一种是有约定的，谁的就是谁的。第二种是没有约定的，要根据大家所有，但是如果开发商能够证明说这是我的，我有产权证，在共同土地使用证的情况下，你的是住的，我的是停车的，我跟你是平等的，我也是业主，我再卖给他从法律上来讲是合法的。
还有一个问题是配套附属设施，什么意思呢？如果我不在你这里停车就没有地方停了，它是垄断性的。我有没有商业自由，或者说地下停车我就改变了，分隔开，上面通点儿气，住人。地下商场或者是有其他的开发用途，有没有可能。如果是配套设施就不允许了，如果不是配套设施可能就允许了。所以现在大家比较关心的还是这个问题，即使产权是他所有，但是还有一个配套的设施问题。包括会所，既然是产权证的话，就只能是小区使用，而不能说是在这里搞一个工程。
主持人：他谈到地下车库所有的通道都是属于公摊面积的。
毛寿龙：公摊面积看怎么算了，计算方法地下没有算公摊面积的。
马光远：原先约定就按照约定来，没有约定的就是大家共同有了。
毛寿龙：还有我有对抗性。
马光远：比如说公共的道路，比如有些墙壁大家共有的，不仅仅属于你，所以《物权法》里规定有一个建筑物区分所有权。所谓区分所有权就意味这这个房子有一部分是你的，比如你家里的面是你的，但是承重墙是大家的，你不能乱动。楼梯是大家的。有一部分是私人所有，有一部分是共同所有的。
毛寿龙：门脸是大家有的，你不能随便搞一些东西在上面。
马光远：当时我们这样约定可能很明确，但是实际上更不明确了，就参考了一些国外的情况，比如公共道路的一些车库、停车位等等属于大家公摊面积之类的，日本通过什么方式，要么把车位卖了，要么出租、要么转售，通过这种方式流转起来。比如我们那个小区现在停车非常紧张，但是好多车位空着，他那里一锁了之后别人就停不了车了。我看第七稿对车库、停车位这些都稍微做了一个变化，如果约定的话，就是按照约定的来。如果在公共道路上建的那些车库、车位通过出租、卖或者是转售的方式来界定一下产权。如果这两种情况都不存在的话就大家共同占有了。
毛寿龙：这相当于是三层次，一个层次就是我是核心的、主要的建筑物区分所有权，还有一些附属设施。你说的公共的就好办了。所谓附属设施、配套设施的产权是谁的，关键就在这里。
主持人：其实任何一部法律都不会说是万能的，解决我们政府中碰到的所有问题，只是一个原则性的界定。最近广州业主们对《物权法》的出台非常关注，有50个小区的业主委员会负责人都在呼吁，在北京全国人大通过《物权法》草案的时候，他们提出一些具体的希望，他们希望能够明确小区的配套设施属于业主共有。其实就是刚才两位谈论的这些问题，他们希望明确属于业主共有的，这一点您们觉得从法理上是不是可以实现的呢？
毛寿龙：法律一般来讲并不去界定这个东西是谁所有，比如说我界定说这个电脑是归你所有，那你怎么界定呢？这样一规定就相当于取消了这个权利的很多交易，还有灵活运用的一些限制。一个法律更多的不会说这个东西归谁所有，这不是它的主要任务。它的核心任务是这个权是谁所有的情况下，如果有真正问题怎样来解决纠纷。
马光远：焦点我觉得不在于说大家共同所有，而主要是用于什么。配套设施很多都变形了，原先讲这是给大家配套健身的地方，最后开成饭馆、菜馆了。主要我觉得是用途的问题，怎样在法律上明确配套设施的用途，必须要用于社区居民。
毛寿龙：天天有电费、天天有管理员，成本很高，没人去。
马光远：即使规定产权共同所有，亚里士多德说的话非常对，一个东西共同所有者得到的越多，他得到的关爱就越少。国有财产就这样。
毛寿龙：集体还好一点，地下车库即使归全体业主所有，业主意见也非常大。物业费有可能会很高的，地下车库的成本很高的。维护、管理还有灯、电费等等，一年电费就不得了了，一天到晚都得点着，而且还有通风。你想地下停车库即使你买了一个月还要花多少钱来支付它的成本。
马光远：配套设施地下车库这一块怎么规定，共同所有未见得是最优的选择，反而明确了让谁维护、让谁经营，最后仅仅是费用的问题，大家的焦点在什么地方呢？这个东西我用怎么缴费的问题，即使规定共同所有，最后还会面临这样的问题。
毛寿龙：过去对一些权利不是很重视，尤其是共有的权利，使得过去有很多历史遗留问题。我们对于财产权的初次分配并不是很有利，我们想利用一个法律对某些财产的初步分配进行界定，这是政策问题了，不是法律本身，我觉得通过政策来协调可能更好一点，通过法院判决或者是司法解释可能会更好一点。
主持人：看来广州业主们应该是换个思路，你拥有所有权并不一定是事情最好的解决途径。
马光远：谁去维护、谁去经营都是主要的问题。
主持人：网友李明大哥最近在网络上也是非常活跃，对全国两会寄予了很多自己的期望，他有一个具体的建议，希望我们能够再搞一个住宅保障法，他觉得尤其对于没有能力来购房的人们，怎样通过经济适用房来保障自己的权利。随着《物权法》的出台，不知道两位专家认为对住宅保障法这样一部法律有没有必要专门再开设呢？
毛寿龙：物权法律和住宅保障法这完全是两种法律，刚才我讲了《物权法》主要是财产权的问题，而不是对物的分配问题。对于住宅保障法，如果是像他所说的那种，不是去保障住宅，而是保障每个人至少是有房子住，从这个出发点角度来讲，实际上也是一个社会保障政策问题。
主持人：其实还是可以归到社会保障政策总体体系里的。
马光远：从法律体系来分物权是私权，这个我觉得是总的公权力。
毛寿龙：《物权法》是民法最基本的法律，但是如果是住宅保障法，要让很多人住房子，这实际上是社会保障法的问题，是行政法的问题。
马光远：公共政策。
毛寿龙：是一个转移支付的问题，天下没有免费的午餐，馅饼不会掉下来，房子不会自己长起来。要涉及到这方面的问题肯定已经超出了基本的民法范围。
主持人：本来李明大哥网友还想亲自赶到现场来跟两位专家对对话，他在这方面也投入了自己的很多时间、精力，我想他为我们每个人拥有自己住宅的权利也做出了自己的努力。
还有一个网友的问题，跟《物权法》关系不大，但是我觉得对两会来说，对公民的基本权利的保障来说也是非常有关系的。这位网友叫超级景深，他是广东和平县人，由于为了生计他常年在外打工，他的户口所在地选举村干部根本就没有他的份儿。
毛寿龙：如果他回去的话肯定会有的。我们选举制度的安排应该有所改变，尤其是比较重要的选举能不能流动，或者是有一个书信投票。这个选举方法肯定会有争议的，像我在英国时地方选举非常重要，所有在伦敦上学的孩子，他们家长都打电话说让他们回来，跟我们吃顿饭，明天投票去。投票太重要了，尤其是城市政府，对于门口有什么红绿灯很多事，还有交多少钱，尤其是房产税交多少，我喜欢哪个，让他上台有好处，那个人我不喜欢，那个人上台对我一点好处都没有。让孩子从很远的地方回来。美国总统大选最后差几百票，在佛罗里达州，就说能不能等海外选票回来了。海外选票还是布什的高一些。
马光远：刚才讲的权利观念正在形成。村干部跟他的切身利益有关系。它不是民法，是公法。
主持人：他作为出外打工人员也有选举权和被选举权，涉及到自身利益时也要放下手头的工作来参与一下。
马光远：能有这样一个观念也是很可喜的现象。
毛寿龙：比如他在广东买了一套房子，要选举业主委员会，最后因为他是外地人，不让他选这就是违法了。
主持人：我们聊了这么多《物权法》好多跟房产是有关系的，房产也是老百姓生活中最大的一笔投入，有人断言，《物权法》的出台将会影响中国房地产的走向。不知道两位专家对这个观点有什么样的想法？
马光远：我觉得《物权法》本身当然规定了很多问题，明确了原先有争议的问题，比如70年的问题怎么解决，小区的一些产权的所有问题，在《物权法》出台以前我们已经有一些财产方面的法律已经存在了，对这方面的问题，《物权法》本身我认为《物权法》的立法过程是我们国家这几年来普法教育最成功的一次。原先谁都不知道物权是什么，最后大街小巷都在谈《物权法》，吃饭喝酒时都在谈，跟谈股票差不多，就到了这样一个程度，这说明民间的普法是很重要的。而且把这种立法的过程公之于众，通过公民来参与的话非常好。
主持人：您从这个角度来谈这个问题，其实也是值得欣喜的事情。
马光远：《物权法》本身最重大的意义，当然是避免纷争，对一些权利进行界定，但是最主要从法制建设这个过程来讲，《物权法》作为民法典中一个很重要的法律，它一旦被通过以后，民法典的重大部分基本上已经定型了，下一步民法典的通过应该讲已经不再是遥遥无期了，现在最重要的是《物权法》还没有通过。应该讲不会有影响的。
毛寿龙：我认为会有影响的，一个是建筑物的质量会越来越好，需要登记，有登记的话很多东西必须要向登记机关说明，材料、图纸、用料，以后具体的实施细则会有更好的要求，其实是更规范了，包括地形图、边上的绿地等等，不会说我住进去之后就没有绿地了，变成会所了。整个小区的质量、居住质量会提高。
过去中国人的房子很少有长期的，以后可能会有一些建造比较高档的住房，这种住房会形成整个中国长期的历史，建筑物的设计成本可能会提高一点，设计成本提高了，一分钱一分货，整个结构、抗震能力等等各个方面都会提高的。有了更好的权利，关心的人会更多，质量会提高，而且会得到更好的养护。
另外对于整个房地产市场，有更好的公共管理之后市场会更加规范。开发商、业主和政府，还有居委会相互之间各方面的冲突也会减少的。
马光远：权利边界也会清楚的。
毛寿龙：权利边界一旦清楚之后，房地产里相当多的购房成本等等不是高了。
马光远：交易成本会下降。
毛寿龙：如果仅仅是这个因素会下降，但是如果有其他因素，比如农村人跑到城市里来买房子，城市人到不了乡下买房子。还有外资进来、人民币升值，房地产价格肯定会上涨的。如果其他因素都不变，仅仅这一项交易成本下降，房地产价格肯定会下降的。质量会提高，价格会下降。但是还有其他因素加在一起的话，总价格是不会下降的。
马光远：现在还有一个问题它不公开。我们前段时间搞了一个课题，怎么来算房地产成本。现在也开发了一个软件，帮助大家来计算。
主持人：老百姓都可以自己计算成本了。这个很有意义了。
马光远：我们预计到第二步肯定有很多人需要这个软件。
主持人：对，很有开发价值。
还有唯得贵网友，他说他还没有看过《物权法》草案，但是很想知道上面有关农民土地、宅基地和基本农田的转让和出租方面一些细节性的规定。能否请两位专家谈谈这方面的问题？我想肯定很多很细致的问题，请两位专家就《物权法》草案在宅基地和基本农田出租、转让方面的规定的基本原则谈一谈。
毛寿龙：确定这些地是国家所有，而不是集体所有的，这是非常明确的。这些地国家是权利人，但是住在那里的人也是权利人，得到承包地的人也是权利人，而且是比较长期的。国家不能随便变更权利人之间的关系。
马光远：原先就是一纸合同，承包合同，合同是债权。
毛寿龙：是行政分配权。
马光远：为什么归在物权里呢？这是一个物权，而不是一个合同可以随意变更了，如果是物权的话可以出租、可以转让。
毛寿龙：国家的公共财产权得到了规范。
马光远：公权私权化，原先讲这个合同可以说今天租给你，明天不租了，这样的话有一个规定30年里就是你的，一个东西到30年的话已经物权化了。
毛寿龙：宅基地要拆迁或者是干什么的话，虽然权利是归国家所有，但是你做的很多事情也要给你补偿，这也算是把一部分权利给他了。
主持人：其实也是我们对农民，对附着在土地上的农民基本权益的保障。
毛寿龙：包括地权这些概念都是非常重要的保护。
漠洋之子网友：一部新法的诞生，本人认为是对国家法律漏洞的补足和完善的补充，我本人是严重支持的。
主持人：我想请两位专家总结一下这部《物权法》的出台对我们国家社会发展的影响。
毛寿龙：对社会发展的影响是多方面的，一方面对我们国家在物权方面的经济基础有一个更好的发展。市场经济要发展的话首先有一个权利的概念，有权利的体系，有一组权益数，市场经济就会从初层次物物交易市场走向深层次、高层次的市场，整个经济就会更加发展。同样的土地、同样的人、同样的东西，过去人均才一点点钱，现在人均都达到两千美元了。从这个意义上来讲市场经济的发展实际上也是权利发展的过程。对社会来讲有更好的《物权法》权利作为基础，也会有一个比较好的关系，过去公与私的关系、私与私的关系都是比较模糊的，如果有这方面的法律基础的话公共关系基础也会比较好的。过去城市是卖地，慢慢公共服务要改善质量，都会从这里得到更多的资金支持。因为公共服务越好房地产越增值，对谁都是有利的。这时公共环境质量会提高，社会会更加和睦、和谐。大家的公共生活质量也会越来越高的。
主持人：提高老百姓的公共生活质量。
马光远：应该讲是权利观念重大的更新。我觉得它不仅仅是界定了这个财产是谁的，而且界定了怎样来依法行政、依法治国，我觉得更重要的是政府这方面。
毛寿龙：治理之道会发生根本的改变，政府和老百姓在权利面前是人人平等的。
马光远：原来拆迁随便都可以动，现在不能随便动了，因为有《物权法》来保障，政府公权利跟私权利的边界应该很清楚了，能够让它依法行政、依法治国，人们的观念也会发生一个比较大的变迁。所以《物权法》不仅仅是权利保障法、财产保障法，更重要的是观念转变法，还是一个文明促进法。
毛寿龙：曾经有一个人说过要消灭一个城市有两种方法，一种方法是轰炸，第二种方法就消灭这个城市的产权。物权消灭了，这个城市就发展不起来了，房子肯定是破破烂烂的，花花草草都没有人种。如果这个城市产权管理、物权管理都管得很好的话，这个城市会很好发展的。
主持人：对社会最深刻的影响其实是对人观念的影响，如果说一部法律能够从根本上改变人们原有的一些观念的话，它真的是影响我们生活的。
马光远：原先人怕富，《物权法》通过之后对人们的财富观念也是很大的转变，起码在法律上保障了以前发生的种种不如意有法律来保障你。
毛寿龙：所以也有针对性地解决了很多问题。农村问题、城市业主的问题，也包括国有资产流失的问题。
马光远：这个法律在民法体系里虽然只是一个部分，但是在整个法律体系里来讲是很重要很重要的部分。这个法律很多年都立不起来，为什么呢？原先观念没有到这个程度，现在观念到这个程度了，文明也到这个程度了。
毛寿龙：包括水资源、煤炭资源、矿产资源，《物权法》里面都有了说明。
主持人：我们体会到的是你们两位作为法律方面的专业人士，对这部法律的期待，面对它的兴奋和欣喜。我在网上看到了马律师的一个很有冲击力的观点，说改革将迎来法学家主导的时代。毛教授您作为社会公共政策这方面的研究专家，您同意不同意这个观点？法学家要主导改革、主导时代的发展？
毛寿龙：学者主要是给大家提供知识，用科学的研究给一些问题提供一些见解，并没有主导权利的，是用自己知识的力量来影响社会，或者是给社会提供更多帮助的角色。过去经济学家发挥了更多的作用，我想以后法学家、公共管理学家应该会发挥更多的作用。
马光远：改革的每个时代，在人的观念上总有一个主导力量存在。原先一般讲是认为经济学家，当然不是他在主导，人们观念上认为他在主导。现在这么多年经济发展了，物质财富增加了，但是这么多年来改革失误在什么地方，教育方面、公平方面，我认为最大失误还是法制不够。
毛寿龙：法学家会有很多作用，律师的作用我估计会更大。（笑）律师可以赚更多的钱。
主持人：应该把社会公共政策管理专家放进去。
马光远：在哪个阶段要有一个力量出来，或者是强调某一个方面。我并没有否定说社会学家、政治学家这方面的力量，因为本身是一个系统、是一个集成，改革的推动也是整体的推动、整体的改革。
主持人：不管是法律也好、经济学家也好，法学家也好，只要能够推动社会的发展，只要能够给老百姓的生活带来好的一种影响力的话，我想都是值得我们期待的。
毛寿龙：学者的影响主要在于公共智慧，他的智慧是为大家带来各个方面的改善。
主持人：今天两位专家也给我们大家奉献了他们的公共智慧，我们今天的访谈就到这里，感谢两位专家这么热情的介绍，让我们一起分享他们的学术观点。
以上文字经过现场速记整理，如有错漏，敬请谅解。
（编辑：林湄）
