南方网讯  曾经名噪一时的产权式酒店——金色假日，近日因无法兑现承诺被购房者告上法庭，引起投资者与业界的关注。一时间，产权式酒店是蛋糕还是泡沫的质疑声再起。

　　就金色假日个案而言，业内人士分析认为，问题主要出在选址不当和经营不善两个方面。具体而言，金色假日位于延庆县城北一公里处，尽管距离许多旅游景点都在15公里左右，其位置不能充分利用旅游景点的客流资源；再加上酒店经营公司既无品牌，又缺乏管理经验，广大购房人的投资失败就在所难免了。而项目的经营不能支撑回报、承诺和担保机制不健全。此外，金色假日产权式酒店在销售之初，将近50平方米标准间的售价为28万元/套，承诺投资回报将近10%，而在项目销售末期，同样大小的面积卖到了42万元/套，而承诺给投资人的回报却仍然是10%左右。因此，在假定酒店的营业额固定不变的情况下，如此高的售价不可能支撑当初承诺的回报率也就成为必然。

　　产权式酒店缘何受青睐

　　尽管金色假日余波未平，但从投资者与开发商的热衷程度来看，产权式酒店仍然令双方趋之若鹜。有资料显示，仅北京市区及周边地区目前就有10个左右的项目推出了产权式酒店。在不久前结束的城市房展会上，投资类项目比往届有较大幅度的增多，且取得了不错的销售业绩。那么产权式酒店到底是否值得投资呢？

　　北京经纬时代经纪公司副总经理苏文在接受记者采访时表示，近两年来新推出的产权式酒店和以往诸多产权式酒店有了明显不同。首先，投资回报趋于理性。一般来讲，我国目前房地产项目公司的利润率在10%－15%左右，也就是说，开发商才能挣到15%左右，产权式投资项目凭什么承诺更高的回报？由此推算，对于购房人来讲，产权式酒店的投资综合回报率最高也就在8%－10%左右；其次，投资回报不再使用物业和投资者分成的形式，而把收益固定下来，比如10万元为一个销售单位的第一城的投资回报固定在每年8.3%，其中包括6%的现金回报与2.3%的酒店消费代金卡。中欣戴斯产权酒店则是以6万元为一个投资单位，每年固定8%的租金回报和每年3天的免费入住权；此外，投资期限变短。比如第一城最短投资期限为3年，最长为8年。中欣戴斯的投资期限则设定为2年或3年。最后，这些项目还建立了退出机制，如第一城项目中规定，3年之后，对于那些不愿意继续委托出租，而希望收回投资的业主，可将物业转售给第三方或经营公司，让投资者全身而退，中欣戴斯的退出年限有2年也有3年。

　　蛋糕是否鲜美的标准

　　如果把项目本身、经营公司、担保机制和投资人分别比做制作蛋糕的原料、糕点师傅、卫生状况和顾客的话，也就是说，判断是否是一个好蛋糕，一定要考虑到以下几个方面的因素：

　　一、蛋糕原料，也就是项目所选择的位置。产权酒店一般在两种位置能够保证其经营，第一是旅游热点，第二是市中心。对于位于旅游景点的产权酒店来讲，旅游景点的知名度、淡旺季周期长短都是这种类型产权酒店经营前景的重要保障；而对于位于市中心的产权酒店而言，要看该酒店所对应的旅游客源和商务客源的具体情况。比如位于市中心或商业繁华区域的产权酒店远比位于边远地区的产权酒店的经营前景要乐观。不过，即使是位于偏远地区的酒店，独特的服务内容也能保证其经营状况。比如位于昌平的九华山庄和北京和河北交界处的香河第一城，尽管都不在市区，但因为他们都定位为会务服务，因此经营状况都不错。

　　二、糕点师傅，也就是经营管理公司的业务能力。总的来讲，有经验的品牌酒店经营公司更能够保障酒店的盈利。比如，近期入主珠市口中欣戴斯产权式酒店的美国戴斯DaysInn从品牌知名度、管理能力和管理经验以及客户资源方面都是国内一般酒店管理公司所不能及。

　　三、卫生状况的好坏则预示着顾客的健康能否能够保证，也就是指项目的担保机制是否完善。目前市场上的部分产权酒店都特意设计有担保机制。有集团公司出面担保的，也有找专业的担保公司出面担保的。在第一城项目中，对于业主利益以及转售机制由中信国安集团以其150亿的资产提供第三方的连带责任担保。位于珠市口的中欣戴斯则是由注册资金9900万的一家担保公司的承担连带责任担保。也正是基于这些安全保险机制，第一城仅高档高尔夫公寓现房第一天的发售额就超过了6100万元，其中个人投资所占比例达到80%.中欣戴斯产权式酒店在近一个半月的销售中，就有百余人签约，成交金额1500万元，表示认购的金额已达到了1200多万元。

　　毋庸置疑，产权式酒店的发展潜力是巨大的，但风险也蕴含其中。业内人士也表示，产权式酒店的高风险期一般在项目推出后的一年到一年半年之间。因此，对于投资人而言，强化投资风险意识、不轻信开发商的承诺、签署一份详尽的合同是防止风险发生的保证。

（编辑：曾义）