近日，《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（简称《办法》）正式公布，并将于3月1日起施行。长期以来，广东以“三旧”改造为抓手，有力推动了存量土地的循环利用。截至2020年12月底，全省共实施“三旧”改造面积92.60万亩，节约土地22.77万亩。

　　记者从广东省自然资源厅了解到，制定《办法》总结提炼了实践中行之有效的政策举措，以省政府规章确立下来，有利于打消一些政府部门及市场主体对“三旧”改造存在的疑虑；同时，《办法》提炼出“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则等，为深入开展“三旧”改造实践探索提供了制度平台。

　　记者了解到，“三旧”改造是广东省政府与原国土资源部合作共建节约集约用地示范省的重要内容。广东省政府于2009年出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，推动“三旧”改造破冰起航。

　　此次出台的《办法》共7章37条，分为总则、规划管理、用地管理、收益分配、监督管理、法律责任、附则。

　　为什么要制定《办法》？根据广东省自然资源厅的官方解读，“三旧”改造已成为广东深化改革的知名品牌，得到国家充分认可并在全国复制推广。为延续巩固已有改革创新成果，迫切需要总结提炼实践中行之有效的政策举措，以省政府规章确立下来。

　　实践中，一些政府部门及市场主体对“三旧”改造的重要性、长期性、合规性等存有疑虑，支持推动的动力和意愿不足。因此，也有必要通过制定规章，进一步凝聚各方共识，强化沟通协作，形成“共建共治共享”工作合力，加快盘活“三旧”用地。

　　值得关注的是，《办法》建立了收益分配机制，明确了土地增值收益分配。对于改造主体，从地价优惠、税收计收、财政奖补等方面予以支持，降低改造成本，加快项目实施。对于由政府收储后公开出让的项目，允许原权利人分享土地出让收益。此外，支持公益性项目建设及预留公益性用地，充分保障公共利益。

　　《办法》与广东现行的“三旧”改造政策要如何衔接？省自然资源厅有关负责人表示，在起草过程中，《办法》将现行“三旧”改造政策文件中较为成熟且能够在较长时间内继续发挥作用的政策举措纳入其中；而对于一些实施时间不长、较有创新性和突破性的政策措施暂不予纳入。

　　比如，对于此前提出的集体和国有建设用地混合改造等，目前各地仍在实践探索过程中，成功案例较少，尚未取得比较成熟的制度经验，因此暂未纳入《办法》，但各地仍可依据相关政策文件开展实践探索。

　　此外，《办法》通过采用相对原则定性的表述，为今后政策调整完善预留空间。如按照现行“三旧”改造政策，地市“三旧”改造项目土地增值税收入较上一年度增长超过8%的部分，省按照30%的比例补助该地市。但在《办法》中采用“一定比例”的表述，没有限定具体数字，为下一步该项政策的调整完善预留了空间。

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　　（一）《办法》第十四条提出的“权益转移”方式是指什么？

　　“权益转移”是指对于“三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，可通过签订搬迁补偿协议等方式，将房地产的权益转移到单一改造主体，在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证，由自然资源主管部门直接与单一改造主体签订出让合同，由该主体申请实施改造。通过“权益转移”方式无须办理房地产转让过户手续，可有效节省办理手续所需的时间和成本。

　　（二）《办法》第十八条、第二十一条提出的“省人民政府规定的其他条件”，是在哪些文件作出了规定？

　　主要是指省政府出台的粤府〔2009〕78号、粤府〔2016〕96号、粤府〔2019〕71号等政策文件对“三旧”用地审批作出的细化规定。如，粤府〔2009〕78号文规定，对于涉及完善土地征收手续的“三旧”用地，可以按照用地发生时的法律政策落实处理（处罚）后，按土地现状完善征收手续；凡用地发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核。

　　（三）《办法》第二十三条提到的“区片市场评估价”是指什么？

　　区片市场评估价即在设定地价内涵条件下，以区片为单元评估国有出让土地使用权市场价格；在此基础上，可根据相关修正因素，计算得出片区内具体宗地的国有出让土地使用权市场价格。区片市场评估价充分体现了国家关于地价确定需要经过专业评估、集体决策的要求，符合“三旧”改造实际需要，有效减少了人为操作空间，提高了评估工作效率。

　　（四）《办法》第三十条引用的“增存挂钩”机制是指什么？

　　2018年自然资源部印发《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号），建立新增建设用地指标分配与存量建设用地盘活利用挂钩（简称“增存挂钩”）机制，要求各地对已经合法批准的用地进行清查，清理无效用地批准文件，同时做好批而未供和闲置土地的调查处置工作，国家根据各地处置批而未供和闲置土地任务完成情况实行指标奖励和核减。

　　《办法》要求结合“增存挂钩”机制要求，对不按照改造方案实施改造的项目进行处置，是指县级以上人民政府可以责令上述改造项目限期整改，限期内拒不整改的，县级以上人民政府可按相关规定向原批准机关申请撤回批准文件。

　　（五）《办法》第三十五条提出的“责令交出土地”措施是否有法律依据？

　　本条是依据《土地管理法实施条例》第四十五条：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行”制定。“责令交出土地”的前提条件是有批准权限的人民政府对《办法》第十六条第一项、第二项和第四项关于土地征收事项作出决定后，同时有关单位或个人存在违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的情形。

　　（六）《办法》第三十六条第（四）项提出的“有关规定处理后的实际用地人”是指什么？

　　实践中，一些“三旧”改造项目存在无合法用地手续或用地手续不完善，但实际已建设使用的历史用地。为推动这部分用地实施改造，《办法》允许其按照用地发生时的土地管理法律政策规定落实处理（处罚）并完善有关用地手续后，以实际用地人作为改造主体。

　　南方日报记者 黄叙浩